住居費の高騰と手頃な価格の住宅の欠乏はブータンの都市部における不公平感を深めている
手頃な価格の住宅に関する政策公約と都市を支える労働者層の生活実態との間の格差が拡大していることによって、都市部の賃貸住宅の不足の危機の深刻化は明らかにされている。
ラクパ・クエンドレン
都市の危機は深刻化しており、手頃な価格の住宅に関する政策公約と都市を支える労働者たちがますます住宅価格の高騰によって都市から追い出されていく現実との間の拡大する格差を露呈させている。
世論の議論が激化する中でも、家賃は上昇を続け、借家人の方はほとんど救済を受けていない。表面下では、より深刻な傾向が進行しており、社会階層構造を再構築し、低所得層と中間所得層の世帯を社会の周縁へと追いやっている。
根強い供給不足がその主な原因である。手頃な価格の住宅が不足しているため、需要が供給を上回り続け、家主は住宅価格の手頃さを考慮するのではなく、市場の圧力に基づいて家賃を設定している。借家人の賃金の上昇は負担を軽減する可能性があるものの、経済学者らは根本的な問題解決策は、住宅供給の拡大にあると指摘しており、その進展は遅々として、その実現はされていない。
ある上級の経済学者は、手頃な価格の住宅供給は市場を歪めるのではなく、むしろ是正するものだと述べた。また「供給が増えなければ、都市部の家賃の上昇圧力は高まり続けるだろう。しかし、金融システムに予期せぬ悪影響を及ぼさないよう、介入は慎重に調整されなければならない」と述べた。
この経済学者は、住宅が銀行融資の約30％を占めていることを指摘し、介入は住宅価格の手頃さと金融の安定性とのバランスを取る必要があると警告した。大規模な公営住宅の拡大は、不良債権の増加により金融部門のリスクを高める可能性がある。
この経済学者は、住宅が銀行融資の約30％を占めていることを指摘し、介入は住宅価格の手頃さと金融の安定性とのバランスを取る必要があると警告した。大規模な公営住宅の拡大は、不良債権の増加により金融部門のリスクを高める可能性がある。
ティンプーにあるチャンジジ住宅団地のように、手頃な価格の住宅の建設はあまりにも少なく、2,000人以上が入居待ちリストに載っている。賃貸住宅に住む都市住民の68％にとって、住宅所有は依然として手の届かない目標である。
政府の取り組みは進められているものの、進捗は遅々として進展がない。アジア開発銀行が支援する「環境に配慮した堅牢な低価格住宅建設部門プロジェクト」では、第1段階で1,000戸を含む約2,500戸の住宅建設が計画されている。しかし、当局が2020年国家住宅政策に基づく国家住宅戦略の策定を進めているため、実施は遅れている。
さらに問題なのは、経済刺激策の下で低価格住宅向けに当初割り当てられた15億ニュルタムが、効果が限定的で建設コストが高いことを理由に、地方の農業地帯の道路開発に転用されたことである。
一方、農村部から都市部への人口移動を背景に、都市部の住宅需要は急増し続けている。計画の遅れ、労働力不足、土地の不足、建設の遅れなどが供給をさらに抑制し、家賃の上昇圧力を強めている。
世代間貧困リスク
ティンプー、パロ、プンツォリン、ゲレフといった主要都市では、家賃が過去最高水準に達し、家計は深刻な経済的苦境に陥っている。
2025年家計消費支出調査のデータによると、家賃は全国の住宅費総額の80%以上を占め、家計支出の中で最大の割合を占めている。都市部ではその負担はさらに大きく、83.5%に達する一方、農村部では81.8%となっている。
ティンプーでは、多くの世帯が収入の40%から60%、あるいはそれ以上を家賃に費やしており、国際的な住宅費負担基準である30%をはるかに上回っている。その結果、貯蓄や社会的地位向上の余地がほとんどなくなり、経済的脆弱性の悪循環が深刻化している。
最も低い家賃でさえ、最低月収のほぼ全額を消費してしまう場合があり、そもそも支払えるかどうかさえ定かではない。プンツォリンでは、家賃の高騰により、多くの低所得労働者がルームシェア(部屋の共同利用)を余儀なくされたり、国境を越えてインドのジャイガオンへ移住したりしている。
ティンプーは特に深刻な影響を受けており、家賃の上昇率が賃金の上昇率を上回り、経済成長期でさえ所得の伸びが追いついていない。需要の急増はあらゆる部門の価格を押し上げており、基本的なワンルームアパートの家賃は月額9,000～10,000ニュルタム、高級ではない3ベッドルームアパートの家賃は15,000～18,000ニュルタムとなっている。
社会的な影響は広範囲に及んでいる。住宅費の高騰はストレス、不安、そして健康状態の悪化につながる。家族にとって、その負担の影響はしばしば子供の教育や栄養にも及ぶ。
「家計が家賃に多く支出すると、食費、教育費、その他の生活必需品に充てるお金が減る」とある経済学者は述べ、子供たちの教育機会が減ったり、放課後に働かざるを得なくなったりすることで、学習時間や将来の見通しが悪化し、世代間貧困のリスクが高まると警告した。都市部の賃貸住宅の不足の危機的深刻化は、
ブータンの経済もインフレ圧力に晒されており、今年2月の総合インフレ率は5.61％で、食料品と公共料金の上昇が主な要因となっている。首都ティンプーではインフレ率が6.93％を記録し、住宅費と公共料金が11.94％と急上昇したことで、購買力はさらに低下した。
高額な家賃のため、家計は貯蓄や経済状況の改善にほとんど余裕がなく、食費、光熱費、交通費、教育費、その他の生活必需品を切り詰めても、病気などの緊急事態に備える余裕は全くない。
テナント(賃借人)は規制を求めている
家賃と収入の格差拡大は、賃借人保護の強化を求める声も高めている。2015年ブータン借地法では、家主は2年ごとに予告期間を設ければ、家賃を最大10%値上げできるとされているが、その執行は依然として不均一となっている。
過去に政府が違法な家賃値上げを禁止する指示を出したことがあったが、現場での効果は限定的であった。インフラ・運輸省の職員は、クエンセル紙の取材に対して回答はしなかった。
政府は、家主が新規賃貸契約で請求できる家賃の上限を厳しく定めてはいないが、既存の賃借人に対する家賃の値上げ方法と時期については厳しく規制している。
あるテナントは、現在の制度は少数の人々に有利に働き、意図せずして大多数の人々を疎外していると述べている。 「人口流出は経済の安定と発展を損なう可能性がある。ティンプーは住民に依存しており、経済、交通、市場を支える一般市民なしには機能も発展もできない」と彼は述べた。
この経済学者は、多くの先進国では住宅費を含め、賃金はインフレ率に合わせて調整されていると指摘した。「しかし、ブータンではこうしたインフレ連動型の賃金調整は一般的ではなく、導入すれば家計の負担軽減に役立つだろう」と述べた。
いくつかの国では、家賃水準や年間上昇率を所得、賃金、生活費指数といった広範な経済要因に連動させる家賃統制制度を採用している。家賃凍結は稀だが、多くの現代的な「第二世代」制度では、住宅費の安定化と予測可能性の確保のためにこうした措置が用いられている。
オランダとフランスは、賃金、インフレ率、またはベンチマークに基づく制度を用いて、家賃を住宅価格に見合った水準に調整している。イタリアと日本は所得連動型の住宅価格設定を反映しており、イタリアの公営住宅は所得連動型、日本の市場家賃は一般的に月収の約3分の1となっている。
ベルギー、スウェーデン、ノルウェーでは、物価指数連動型または交渉型の家賃制度を採用しており、家賃調整はインフレ率、消費者物価、または家主とテナント間の契約に連動している。オーストリアと米国では、家賃を手頃な水準に抑えるための補助金制度や対象を絞った住宅プログラムが実施されており、多くの場合、家賃は借家人の収入の一定割合として上限が設定されている。
また、ブータン建築基準法、2018年ブータン建築規則、および地方開発規制で定められた最低居住基準を満たしていない新築物件も存在している。
ブータンの建築規則では、住宅の最低基準が定められており、9平方メートル以上の居住可能な部屋が少なくとも1つ、トイレ、寝室、キッチン、浴室の最低面積などが規定されている。国立住宅開発公社は、手頃な価格の住宅を、800平方フィート以上から500平方フィート未満までの面積区分に分類している。
家賃上昇要因の規制緩和
地価の高騰、建設費の上昇、そして8～12％という高金利は、家主が家賃値上げの正当化理由として頻繁に挙げられる。
RMA(王立金融庁)は、運営コスト計算の見直しに伴い、2025年に最低貸出金利（MLR）を6.11％から5.72％に引き下げた。しかし、銀行がリスクプレミアム(リスク掛け金)を上乗せするため、最終的な融資金利は依然として高い水準にある。RMAは現在、より一貫性と透明性を高めるため、このリスクプレミアムの標準化を進めている。
RMAはまた、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）パンデミック下における住宅セクターのリスク緩和のため、借り手の負担軽減と流動性向上を目的として、2021年8月に住宅ローン返済期間を20年から30年に延長した。
RMA当局者によると、この延長は自動的に適用されるものではなく、既存ローンの再編には銀行の承認と個別の審査が必要となる。
当局者は、金利の上昇がインフレの主要因であると付け加えた。これは、収益と債務返済比率を維持するために、借入コストの上昇分がテナントに転嫁されるためである。
ブータン銀行の返済期間は40年に延長された。住宅ローンの上限額は1,000万ニュルタムで、40年間の月々の均等返済額（EMI）は約70,600ニュルタムと推定される。同じ期間で6,000万ニュルタムの商業ローンを借りた場合、EMIは約500,000ニュルタムとなる。
返済期間が長くなるとEMIは減少するが、支払う利息総額は増加する。しかし、EMIが減っても必ずしも家賃が下がるわけではない。家賃は依然として需要と立地条件によって大きく左右されるからである。
エコノミストは、家賃の上昇は需要と供給の両方の要因によって左右されるため、金利が家賃に与える影響は不確実だと述べた。
建物の所有者は、金利が下がれば家賃が下がる可能性があると主張している。ティンプーの開発業者は通常、8～12%の金利で2,400万～3,000万ニュルタムを借り入れている。例えば、金利8.93%で3,000万ニュルタムのローンを組んだ場合、月々の返済額は約239,877ニュルタムになる。一方、1戸あたり月額15,000ニュルタムの賃貸物件10戸からの家賃収入は、1戸あたり月額150,000ニュルタムに達し、ローンは約30年で完済できる。
建設資材費の高騰や銀行金利の上昇を考慮しても、地域によって住宅賃料にばらつきがある。例えば、バジョ地区の3ベッドルーム物件の賃料は月額10,000ニュルタムであるが、ティンプー地区では同じ物件が月額15,000ニュルタム以上になる。
新たに導入された建設資材に対する物品サービス税（GST）は、建設コストに様々な影響を与えているが、建設コスト全体を押し上げ、既に高い生活費に苦しんでいる賃借人にとってはほとんど、あるいは全く負担軽減にはならない。
過去5年間で、賃貸収入の未申告および過少申告により約6,638万ニュルタムが回収された。内訳は、税金2,189万ニュルタム、罰金・科料4,449万ニュルタムで、違反に対する科料は脱税額の最大2倍となっている。
銀行は2024年も引き続き黒字を維持し、ブータン中央銀行は15億4,000万ニュルタム、ブータン国立銀行は5億2,831万ニュルタム、ドゥクPNB銀行は2億8,171万ニュルタム、Tバンクは1億5,467万ニュルタム、ブータン開発銀行は1億4,410万ニュルタムの利益を計上した。ブータン王立保険公社は8億7,131万ニュルタム、ブータン保険株式会社は約13億5,000万ニュルタムの利益を計上した。
RMA（ブータン準備銀行）の関係者によると、金融機関は依然として収益性を維持しており、銀行は非銀行機関を上回る業績を上げている。また、MLR（市場貸出比率）に基づく利息収入が主要な収益源であり、収益性を左右する重要な要素となっている。
国有銀行は、国家開発と金融安定の両方に貢献している。金利は恣意的に設定されるものではなく、資金調達コスト、規制要件、リスク、市場状況を反映したものだと銀行側は説明している。
「銀行が収益性を維持していることは、安定性を確保し、預金者を保護し、経済への継続的な融資を可能にする。さらに、銀行は預金者に対して高金利を提供している」と銀行関係者は述べた。「私たちは、資金繰りに関する懸念を認識しており、持続可能性とより広範な社会的・経済的ニーズとのバランスを取るために努力を続けていく」と述べている。
もう一つの要因は、規制のない取引によって引き起こされた土地価格の未曾有の急騰であり、既に高騰している市場で土地価格をさらに押し上げている。ブータン人海外投資家からの投資需要の高まりに伴い、不動産は近年、収益性の高いビジネスとして台頭していると、不動産所有者らは述べている。
歳入関税局の公式税務記録によると、不動産業者は2023年に297万ニュルタム、2024年に86万ニュルタム、2025年に177万ニュルタムを納税した。これは、当該期間に71人から90人の不動産業者から提出された納税申告書に基づくものである。