ブータンで価格高騰により国民の住宅所有が困難になりつつある
ブータンの若者たちは、「懸命に働き、家を購入し、家族の未来を築く」というシンプルな約束を信じて育ってきた。しかし今日、その夢は事実上、潰えてしまった。高金利、賃金の伸び悩み、そして不動産価格の急騰により、持ち家の所有は「ふつうのしきたり」から「手の届かない贅沢品」へと変わってしまった。
高価格、供給不足、政策の遅れにより、住居所有は手の届かないものになっている。
ラクパ・クェンドレン（Lhakpa Quendren）
ブータンの若者たちは長い間、上の世代と同様に、持ち家の所有こそが家族の資産を築くための最も確実な道だと教えられてきた。しかし現在、その目標はますます手の届かないものとなりつつある。これは同国の住宅市場が抱える構造的な弱点を露呈させるものであり、多くの世帯が長期的な資産や経済的な安定を築くことを妨げている。
かつては家族が生活の基盤を築き、資産（エクイティ）を形成し、次世代へと富を継承することを可能にする「大人への重要な一歩」であった持ち家所有が、今や多くの人々にとって実現不可能なものになりつつある。
今日、多くの家族が計画よりもはるかに長い期間、賃貸アパートでの生活を余儀なくされている。また、大人になっても親と同居し続ける世帯も多く、資産形成や資産継承の展望は限られたままである。
ティンプー在住の30代前半の公務員は、世帯形成の時期が遅れるケースが増えていると語った。「誰もが持ち家を望んでいますが、それは実現不可能なままです。今必要なのは、手頃な価格の住宅供給を迅速に増やすための取り組みです」
安定した収入や雇用、健全な信用履歴を持つ世帯であっても、多くの障壁に直面している。高金利、不動産価格の上昇、賃金の伸び悩みによって、購買力は著しく低下した。さらに、建設コストの高騰も住宅の取得をより困難にしている。
低・中所得世帯にとって、住宅金融の利用は極めて困難な状況にある。住宅ローンを利用している世帯は全体の約9％に過ぎず、住宅向けマイクロファイナンス商品は規模が小さい上、金利は通常10〜18％と高水準です。また、ブータンには低・中所得世帯を対象とした全国的な持ち家支援プログラムも存在しません。
住宅ローンの金利は現在、非商業用住宅で8.13％、商業用住宅で8.93％となっており、この地域では最高水準の高さにある。銀行は通常、物件価格の最大80%までを融資するため、借り手は20%の頭金を用意し、最長30年かけてローンを返済する必要がある。
その一方で、不動産価格は所得をはるかに上回るペースで上昇している。
ティンプーでは、標準的な2ベッドルームのマンションが現在550万～650万ニュルタム（Nu）で販売されており、3ベッドルームの物件の価格は通常700万～800万ニュルタムである。より広いマンションやメゾネットタイプの物件では、価格が1,100万ニュルタムを超えることもあ。
最近チャンザムトグ（ティンプー）で売りに出されたある3ベッドルームのマンションは、750万ニュルタムという価格が付けられている。こうした物件を10年以内に購入するには、月々およそ6万2,500ニュルタムを貯蓄する必要がある。
これに対し、「ブータン生活水準調査2022」によると、都市部世帯の所得中央値は月額わずか2万8,000ニュルタムであった。この所得水準で当該マンションを購入しようとすれば、全所得を充てたとしても22年以上かかる計算になる。
建設費もまた、格差を拡大させる要因となっている。「ブータン建設単価表（2025年版）」に基づくと、ティンプーにおける標準的な2ベッドルームの集合住宅の建設費は、高さ1メートル・床面積1平方メートルあたり9,556.47ニュルタム（Nu）である。つまり、高さ2.7メートル、床面積65平方メートルの住宅を建設する場合、費用は約168万ニュルタムとなる。チャンザムトグ地区の現在の土地価格は1デシマル（約40.5平方メートル）あたり185万ニュルタムであるため、5デシマルの土地を必要とする小規模な住宅の場合、総費用は約1,093万ニュルタムに達する。
こうした市場状況を背景に、海外で生活・就労するブータン人の多くが、国内ではなく海外の不動産への投資を増やしている。
オーストラリアでは、住宅価格の年収倍率（住宅価格を世帯年収で割った値）は全国平均で約8.2倍であるが、シドニーでは13.8倍、メルボルンでは9.8倍にまで上昇している。これは、世帯収入の全額を貯蓄に回したとしても、住宅を購入するには約8年かかることを意味する。
現在、ブータン国民の約10％にあたる7万1,000人以上が海外で生活・就労しており、その多くは若く、高い教育と専門技能を備えた人々である。永住権を取得する人が増える一方で、ブータン国籍を放棄する人はごくわずかである。
家賃が招く不平等
「2025年家計消費・支出調査（HCES）」によると、ブータンにおける住宅の所有状況は、持ち家世帯が53.2％、賃貸世帯が46.8％と、ほぼ半々に分かれている。
しかし、都市部の世帯では約82％が賃貸住宅に居住している。特にティンプーでは、持ち家世帯の割合は約17％にとどまっている。
「2017年ブータン人口・住宅調査」でも同様の傾向が見られ、都市部居住者の81％が賃貸住宅に住んでいるのに対し、持ち家率は農村部で36％、都市部ではわずか7％であった。これは都市部における賃貸住宅への依存が続いていることを示しており、過去10年間で都市部の持ち家率にわずかな改善しか見られなかったことを反映している。
農村部から都市部への急速な人口流入と開発可能な土地の不足が都市部の不動産価格を押し上げ、それが生活費の上昇や格差拡大の一因となっている。2020年までの3年間で家賃は73％上昇し、年平均では24.33％に達しました。これは「2015年ブータン借家法」で定められた上限である10％を大幅に上回る水準である。
現在、ティンプーにおける標準的な1ベッドルームのアパートの家賃は月額9,000～10,000ニュルタム、3ベッドルームの物件は15,000～18,000ニュルタムとなっている。プンツォリンでは、標準的な2ベッドルームのアパートの家賃は、以前の約8,000ニュルタムから月額12,000ニュルタム超へと上昇している。
インフラ・運輸省（MoIT）によると、家賃の上限規制については広く誤解が生じており、その適用も一貫性を欠いている。
所得の低い順から4つの区分（下位4分位）に属する低・中所得世帯の多くは、市場価格の賃貸住宅を借りることが経済的に困難な状況にある。一方で、民間賃貸市場には透明性や規制が欠如しており、家賃の「支払い能力」に関するデータも不足している。
ティンプーの世帯は収入の約42％を住居費に充てているが、これは「国家住宅政策（NHP）2020」で定められた、支払い能力の適正な水準とされる「収入の30％」を大きく上回っている。
経済専門家は、住居費が収入に占める割合がこれほど高いと、家計は他の支出を削ったり、借入に頼ったり、あるいは教育や貯蓄への投資を見送ったりせざるを得なくなることが多いと警鐘を鳴らしている。
ある上級経済専門家は、持ち家のある世帯や経済的に余裕のある世帯は家賃の負担が少なく、その分、可処分所得を教育など（貧困の連鎖を断ち切る鍵となる分野）により多く充てることができると指摘している。
アパートの家賃は、以前の約8,000ニュルタムから月額12,000ニュルタム超へと上昇している。
インフラ・運輸省（MoIT）によると、家賃の上限規制については広く誤解が生じており、その適用も一貫性を欠いている。
「高額な家賃の負担に苦しむ低所得世帯では、子供の教育費を捻出するのもままならないことが多く、放課後に非公式な仕事に就く子供もいます。その結果、学習時間が削られ、将来の可能性も制限されてしまうのです」と彼は述べた。
住宅不足もまた、労働者を都市部から追い出す要因となっている。王立ガバナンス・戦略研究所（Royal Institute of Governance and Strategic Studies）が2021年に実施した住宅調査によると、回答者の61％が住宅を購入・賃借する経済的余裕がなく、29％が住宅不足に直面していた。その結果、2,171世帯・計5,677人のブータン人（うち40％は24歳未満）が、インドのジャイガオン（Jaigaon）での居住を余儀なくされている。
一方で、不動産開発業者は依然として商業用プロジェクトを優先している。商業用プロジェクトは一般的に住宅開発よりも高い収益が見込めるため、手頃な価格の住宅の供給がさらに抑制される結果となっている。
王立通貨庁（Royal Monetary Authority）の2025年報告書によると、住宅部門への融資は融資総額の28.5％を占め、その額は735億2,100万ニュルタム（Nu）に上る。内訳を見ると、商業用住宅向け融資が81.6％と大半を占め、次いで個人向け住宅ローンが16.8％、不動産関連融資が1.6％となっている。
住宅供給の約束と現実の乖離
歴代政権は、低所得世帯や公務員を対象に、低金利融資、手頃な価格の住宅供給プロジェクト、および「レント・トゥ・オウン（賃貸後の住宅購入制度）」の導入を公約に掲げてきた。しかし、これらの取り組みは需要に追いついておらず、供給された住宅戸数も不十分な状況にある。
国立住宅開発公社（NHDCL）はティンプーにおいて1,129戸の住宅を管理しているが、入居待ちのリストには1,500件以上の申し込みが名を連ねている。民間企業の従業員、高齢者、ひとり親世帯、障害者は入居対象外とされているほか、退職する公務員は、代替の住居がないにもかかわらず、職務に伴う公舎（タイド・ハウジング）からの退去を余儀なくされている。
NHDCLが保有する住宅戸数は、2023年12月時点の2,436戸から増加し、2026年5月には2,652戸に達した。
2020年2月に承認された「国家住宅政策（NHP）2020」についても、手頃な価格の住宅の拡大、土地配分の効率化、財政的インセンティブの導入といった目標の達成が遅れている。
規制上の遅れや土地配分の制約が引き続き供給の足かせとなっており、情報通信技術省（MoIT）との最近の質疑応答において国家評議会（上院）が明らかにしたところによれば、新規プロジェクトの実施には最大21件の承認が必要とされ、完了までに約177日を要している。
著名な議員であるケサン・チュキ・ドルジ氏は、承認から6年近くが経過した現在も、実施状況は極めて不十分なままであると指摘した。「ティンプー、プンツォリン、サムツェ、モンガルの各地域で不足が拡大し続けており、これは『NHP 2020（国家住宅政策2020）』が構造的な障壁に十分に対処できていないことを反映しています」と彼女は述べている。
アジア開発銀行（ADB）の「アジア都市開発イニシアティブ（CDIA）」の2023年の試算によると、ブータンでは年間約2,250戸の手頃な価格の住宅が必要とされているが、当初計画された1,000戸の供給目標に対し、2025年末までに実際に供給されたのはわずか64戸にとどまった。
住宅専門家は、この供給不足の原因として、高い土地価格、限られた資金調達の選択肢、規制手続きの遅れ、断片的な計画策定システム、そして急速な都市化といった要因が複合的に絡み合っていることを挙げている。ティンプーでは、住宅総コストに占める土地代の割合が40〜45%に達しており、これは世界的な標準である20〜30%を大幅に上回っている。
住宅供給はさらに、連携不足、断片化されたデータシステム、地方自治体の限られた能力、そして未発達な住宅管理情報システムによって制約を受けている。また、このセクターは小規模な建設業者が主体となっているため、規模の経済が働きにくく、手頃な価格での住宅供給が制限されている。
その他の課題としては、厳しいゾーニング（用途地域）規制、インフラ整備済みの土地の不足、投機目的の土地保有、融資の担保として利用しにくい公有地制度などが挙げられる。一方で、都市近郊に位置しながらも十分に活用されていない、僧院や公的機関が所有する土地も存在している。
ある上級エコノミストは、需要の増加が自然と価格を押し上げ、住宅の購入・賃借の負担感を増大させるため、市場のバランスを保つには、手頃な価格の住宅供給を通じた政府の介入が必要であると述べた。
しかし、当初は経済刺激策の一環として住宅向けに割り当てられていた15億ニュルタム（Nu）の予算は、チウォグ（行政区画）の道路改良といったインフラ整備の優先事業へと流用された。
情報通信省（MoIT）のチャンドラ・バハドゥール・グルン大臣は、「2020年国家住宅政策（NHP 2020）には法的拘束力や強制力がなく、専用の予算も確保されていません」と述べた。
持ち家促進に向けた政策の推進
政府は、一連の改革や取り組みを通じてこれらの課題に対処しようとしている。
国家住宅政策を具体的に運用するための「国家住宅戦略」は、2026年7月から段階的に導入される予定である。この戦略には、資金調達の仕組み、貯蓄連動型の奨励策、そして住宅の購入・賃借の負担軽減や供給拡大を図るための措置が盛り込まれる見込みである。
チャンドラ・バハドゥール・グルン大臣は、同省が国際的な住宅専門家と協力し、実用的かつ包括的な戦略の策定に取り組んでいると述べ、「最終的な戦略が実用的かつ包括的なものとなるよう尽力しています」と語った。
検討されている提案の中には、賃貸期間終了後に所有権を取得できる制度（レント・トゥ・オウン）、共同所有モデル、そして借地権契約期間を99年（30年ごとの見直しあり）に延長する土地改革などが含まれている。国家土地委員会は、借地権の利用促進と住宅供給の改善を支援するため、2026年6月2日に「区分所有規則（Strata Rules）」を導入した。
この計画には、公務員向けの退職関連措置、融資の追跡管理、そして住宅供給と取得のしやすさ（アフォーダビリティ）を向上させるための貯蓄連動型インセンティブも盛り込まれている。
金融面での措置としては、金利を5%に引き下げることや、ティンプーで700万ニュルタムの物件を購入する場合の月々の返済額を約3万ニュルタムに抑えることなどが挙げられている。この際、銀行側が借り手一人あたり約1万5,000ニュルタム分を負担する仕組みとなっている。
アジア開発銀行（ADB）の支援を受けたこの取り組みの下、8つの県（ゾンカグ）の12カ所で、計約2,500戸の住宅が開発される予定であり、そのうち1,000戸は第1フェーズで整備される。第1フェーズには3,700万米ドルの資金が投入され、融資期間は2028年6月30日に終了する見込みである。
「アジア・太平洋地域の繁栄と強靭性のための日本基金（JFPR）」による300万米ドルの貧困削減無償資金協力も、政策強化と並行して1,000戸の賃貸住宅整備を支援している。これまでに184戸が完成し、481戸が建設中、138戸が計画段階にあり、56戸が同助成金の対象となっている。
その他の取り組みとしては、住宅情報管理システム、「住宅法案2026（案）」、手頃な価格の住宅に関する国家基準、そしてブータンにおける安全で住みやすい都市中心部を目指した「ジェンダーに配慮したモニタリング・評価（M&E）枠組み」の策定などが進められている。
チャンジジ（Changjiji、ティンプー）住宅団地は、月収3万ニュルタム未満の低所得世帯を支援している。2005年に開始されたこの32戸のパイロット住宅プロジェクトは、長期支払い制度を通じて住宅所有を促進するものであり、受益者の半数以上が2026年までに住宅を所有する見通しである。
一方、タラヤナ財団（Tarayana Foundation）は2003年以来、農村部で2,652戸の住宅を建設してきた。また政府は、韓国の「ジョイン・トゥギャザー・ソサエティ（Join Together Society）」と連携し、ジェムガン県とトンサ県で500万米ドル規模のプロジェクトを実施しており、これには社会的弱者にある19世帯への支援も含まれている。
オーストリア、ドイツ、シンガポールといった国々の事例が示すように、政府による継続的な介入、強固な公営住宅制度、そして投機を抑制する措置を講じることは、長期にわたって住宅の取得しやすさ（アフォーダビリティ）を維持する上で有効である。